דירוגי שכונות בארה"ב A,B,C,D,E,F – מה זה אומר?

כאשר מדברים על השקעות נדל"ן בארה"ב, ישנם מספר היבטים שצריך להכיר כחלק מקבלת ההחלטות: לאיזו השקעה אני מעוניין להיכנס, מה הסיכון בכל בחירה וכיצד ניתן להוריד את הסיכון. בנוסף, לא פחות חשוב – ברגע שמבינים דברים שאנחנו פחות מכירים וחשופים אליהם בישראל, הדבר יכול לעזור מאוד בבחירת ההשקעה וגם בחוויה שלה.

אחד הדברים החשובים להבין הוא את רמת השכונה שבה נמצא הנכס. השוק האמריקאי מדרג שכונות לפי סקאלה של אותיות: A, B, C, D, E, F. ככל שהאות נמוכה יותר – כך האזור מאתגר יותר.

A–B : אזורים איכותיים, אוכלוסייה חזקה

מאפייני האזור:
שכונות נקיות, מטופחות, תחושת ביטחון גבוהה.
אחוזי פשיעה נמוכים מאוד.
בתי ספר טובים, תשתיות מתוחזקות.
גרים בהם לרוב משפחות מהמעמד הבינוני-גבוה ומעלה.

סוג האוכלוסייה:
משכילים, עובדים בעבודות יציבות.
בעלי יכולת כלכלית גבוהה יותר מהממוצע.

יתרונות למשקיע:
שוכרים איכותיים.
אחוזי תפוסה גבוהים.
פחות בלאי ותחזוקה שוטפת.
עליית ערך יציבה לאורך זמן.
אחוזי פשיעה נמוכים.
קל לקבל מימון לנכס.

חסרונות:
תשואה נמוכה יחסית (5–6% בממוצע).
נכסים יקרים יותר לרכישה.
דיירים עם דרישות.

C–D : מעמד ביניים נמוך – סיכון-סיכוי

מאפייני האזור:
שכונות פשוטות, לעיתים מעורבות (רחוב טוב ליד רחוב פחות טוב).
רמת תחזוקה משתנה, חלק מהבתים ישנים יותר.
אחוזי פשיעה בינוניים.

סוג האוכלוסייה:
עובדים פשוטים, הכנסה נמוכה עד בינונית.
אחוז מסוים של אוכלוסייה תלויה בתמיכה ממשלתית.

יתרונות למשקיע:
מחירי רכישה נוחים.
תשואות גבוהות יותר (7–10% ואף יותר).
פוטנציאל לשדרוג ושיפור הנכס/שכונה.
עליית ערך יכולה להיות טובה מאוד, בהתאם למיקום הנכס.
קל לקבל מימון (תלוי בשווי הנכס).

חסרונות:
יותר תחלופה של שוכרים, עד שמוצאים דייר טוב שנשאר שנים.
תחזוקה גבוהה יותר, בגלל שלפעמים הדיירים לא שומרים על המושכר.
רגישות גבוהה יותר לשינויים כלכליים.

E–F : אזורים מאתגרים – דורשים ניסיון

מאפייני האזור:
פשיעה גבוהה, תחושת חוסר ביטחון.
תחזוקה ירודה, תשתיות מוזנחות.
לעיתים מדובר בשכונות בסכנת קריסה.

סוג האוכלוסייה:
אוכלוסיות מוחלשות מאוד.
אבטלה גבוהה, לעיתים רקע פלילי.
תלות גבוהה בממשל או חוסר יכולת תשלום עקבית.

יתרונות (מעטים):
מחיר כניסה מאוד נמוך.
לעיתים ניתן להגיע לתשואות דו-ספרתיות "על הנייר".
לא פעם התשלום הוא מהמדינה – מה שיוצר תחושת וודאות.

חסרונות:
קשה מאוד לגבות שכר דירה בזמן – או בכלל – אם הדייר בעייתי.
אחוזי תחלופה גבוהים, ונדליזם, פריצות.
קושי בביטוח, מימון, ומכירת הנכס בהמשך.

איך קובעים את דירוג השכונה?

הדירוג אינו מספר רשמי – אלא הערכה מקצועית שמבוססת על ניסיון, מחקר ונתוני שטח. אלו הם הקריטריונים המרכזיים להערכת רמת שכונה:

1. מחירי בתים: ערך ממוצע לנכס, מגמות עלייה או ירידה.
2. איכות הדיירים: הכנסה ממוצעת, תעסוקה, רמת השכלה.
3. רמת פשיעה: סטטיסטיקות פשיעה, תחושת ביטחון.
4. איכות בתי ספר: דירוג בתי ספר ציבוריים ( למשל באתר  greatschools.org)
5. נגישות ותשתיות: קירבה למרכזים מסחריים, פארקים, תחבורה ציבורית, בתי חולים.
6. תחלופה ונפיצות: כמה זמן לוקח להשכיר, כמה דיירים מתחלפים.
7. השקעת העירייה: שיפוצים, תחזוקה עירונית, פיתוח תשתיות.

הסבר על הדרגות

A : אזורי יוקרה, אוכלוסייה חזקה, פשיעה נמוכה, בתי ספר מעולים. מתאים להשקעה לטווח ארוך, עליית ערך, תשואה נמוכה יותר.

B : מעמד ביניים, שכונות יציבות, תחזוקה סבירה. איזון בין תשואה ליציבות.

C : אוכלוסייה עובדת, תחזוקה בינונית, מעט פשיעה. תשואה גבוהה, יותר ניהול ותחלופה.

D : הכנסה נמוכה יותר, תחזוקה ירודה של הדיירים. רמת סיכון יותר גבוהה, יותר התעסקות בניהול ההשקעה.

E–F : אזורים מוזנחים, לא פעם בתים נטושים. השקעות שדורשות סבלנות, הכלה והתעסקות.

חשוב לדעת

הדירוגים אינם מספרים רשמיים, אלא מערכת הערכה גמישה. רחוב אחד יכול להיות B והרחוב הסמוך לו C או D – חשוב להכיר את האזור ברמה המקומית.

למה זה חשוב לכם כמשקיעים מחו"ל?

1. אתם לא מכירים את המצב בשטח. Zip Code עשוי להיראות טוב על הנייר, אך רק מי שמכיר יודע לאילו רחובות כדאי להיכנס – ולאילו ממש לא.
2. התשואה תלויה ביציבות. שכונות בדרגה נמוכה מציעות תשואה גבוהה יותר, אך גם תחלופה גבוהה, תחזוקה ובעיות תפעוליות.
3. אסטרטגיית היציאה חשובה. קשה למכור או למחזר נכסים באזורים חלשים.

דוגמאות מהאזור שלנו  – North Carolina (אזור ה-Triad)

1. Greensboro – Irving Park  : דרגה A. שכונה יוקרתית, קאנטרי קלאב, פוטנציאל עליית ערך גבוה.
2. Greensboro – Glenwood  : דרגה C/D . פוטנציאל פיתוח, אך דורש ניהול צמוד וסבלנות.
3. Winston-Salem – Ardmore  : דרגה B+ . קירבה לבתי חולים, מבוקש מאוד להשכרה.
4. Winston-Salem – East Winston : דרגה D . אזור חלש עם ערכים נמוכים, מתאים רק למנוסים.
5. High Point – Emerywood  : דרגה B . שכונה יציבה עם איזון טוב בין מחיר לאיכות.

האסטרטגיה שלנו

אנחנו מתמקדים בשכונות B ו-C.

לסיכום – מה מתאים לך כמשקיע מתחיל?

1. A–B  : יציבות, שקט וביטחון – אבל מחיר גבוה ותשואה נמוכה.
2. C–D  : איזון בין סיכון לסיכוי – זו הזירה בה רוב המשקיעים הפעילים פועלים.
3. E–F  : תשואות גבוהות, אבל הרבה כאבי ראש – לא מומלץ בלי ניסיון ונוכחות מקומית חזקה.

חברת AVERTICE פועלת בשתי הרמות הראשונות של ההשקעות – A,B,C,D – על מנת לאפשר למשקיעים לבחור:

1. רף כניסה (כ־80,000 דולר ומעלה).
2. יכולת לקבל מימון ולבנות פורטפוליו של נכסים.

חשוב לזכור כי זהו רק אחד הגורמים שאנו מכוונים אליו, המשתייך למספר שיקולים נוספים, ביניהם:

1. רמת מעורבות של המשקיע בעסקה.
2. מציאת נכסים במחירים אטרקטיביים להורדת הסיכון.
3. בחירה באזורים של רפובליקנים.
4. רמת שיפוץ גבוהה יותר.
5. עבודה עם חברות ניהול שיש להן ניסיון עם מספר רב של נכסים.

מעוניינים בליווי אישי ומקצועי שיעזור לכם להשקיע חכם? השאירו פרטים ונחזור לשיחת ייעוץ ללא התחייבות.

כותב המאמר: יהונתן ענפי – בעלים של חברת AVERTICE