השקעות בנדל"ן לשכירות הן בדרך כלל "ריצת מרתון". תקופת זמן מומלצת להשקעות מסוג זה, בין 5 ל-10 שנים. כמובן, מדובר בממוצע, וישנם מקרים שבהם התקופות יכולות להיות קצרות או ארוכות יותר.
חשיבות הסבלנות
1. השקעות בנדל"ן סינגל פמילי: השקעות בבתים פרטיים תלויות באנשים. קבלנים שמתפעלים את השיפוצים עשויים להתקל בעיכובים בשל מזג האוויר, בעיות אישיות או אספקת חומרים. גם חברת הניהול מציבה נהלים וזמנים עד שהיא מוצאת ומאשרת דיירים. ולעיתים, הדיירים עצמם עשויים להחזיק בנכס למשך זמן ארוך או, לחלופין, לא להישאר. במקרים כאלו, זמן וסבלנות יכולים לאפשר את ההשתלבות הנכונה של כל הגורמים המעורבים.
2. עליית ערך נדל"ן: נדל"ן, נוטה לעלות ערך לאורך זמן. לכן, אם נכנסים להשקעה, חשוב להיות מודעים לכך שהעלייה בערך, תזרימי המזומנים ושער הדולר מושפעים כולם במידה רבה מהזמן.
3. השפעת פרויקטים סביבתיים: אם אתם נמצאים באזור שבו ישנם פרויקטים שיכולים לגרום להגירה חיובית, כמו הקמת אזורי תעסוקה חדשים, חשוב להבין שגם תהליכים אלו לוקחים זמן.
4. ריפייננס: לאורך זמן, ישנה אפשרות לבצע ריפייננס ולהוציא חלק מהכסף באמצעות הלוואה. תהליך זה מתאפשר בתנאים טובים של ריבית וביחס לשווי הנכס. גם כאן, הסבלנות היא קריטית על מנת להגיע לנקודה המתאימה ביותר ללקיחת ההלוואה.
מקרים שחשוב לקחת בחשבון
כאשר מדובר בהגשת דוחות מס בארה"ב, יש צורך בהוצאת מספר ITIN (מספר מזהה לצורכי תשלומי מס). קבלת המספר מתבצעת בדרך כלל במקביל להגשת הדוחות או לאחר רכישת נכס. לדוגמה, אם רכשתם נכס בספטמבר 2024, הנכס יעבור שיפוץ במשך מספר חודשים ויושכר לדיירים בינואר 2025. המשקיע עשוי להגיש דוחות על 2025, כלומר התחילה ההכנסה משכירות, ובסביבות מרץ 2026 יתחיל התהליך מול מס הכנסה האמריקאי. מדובר בשנה וחצי לאחר רכישת הנכס.
מה זה אומר? אם תרצו למכור את הנכס במהלך התקופה הזו, עשוי להיות קשה לעשות זאת, מכיוון שעדיין לא קיבלתם את מספר ה- ITIN במקרה זה, אין אפשרות להחזיק מקדמות מס במידת הצורך.
אם אתם לחוצים לצאת מההשקעה מכל סיבה, מכירת נכס שכבר מושכר עם דיירים עשויה להיות מאתגרת. לעיתים הדיירים לא משתפים פעולה, והתקשורת לתיאום הגעת רוכשים עלולה להיות מסובכת. יתרה מכך, נכס שבו יש דיירים בדרך כלל יימכר למשקיע, שיחפש את הדיל הזול ביותר. כאשר מדובר בנכס שלא עבר שיפוץ, גם כאן, הלקוח יהיה לרוב משקיע שיש לו הבנה איך לשפץ את הנכס.
אם הצלחתם לפנות את הדיירים ולשפץ את הנכס לפני המכירה, הסיכוי למכור ברווח גבוה יותר עולה.
כוחות השוק
חשוב לזכור את "כוחות השוק". הזמן שבו הנכס עולה למכירה משפיע עליו מאוד – חורף (פחות ביקוש) או קיץ (יותר ביקוש), ריביות גבוהות או נמוכות, מצב בחירות ועוד. כל אלו משפיעים על השוק, והשינויים יכולים לקרות ממש בין שבוע לשבוע.
כמו כן, מכירת הנכס מתבצעת בדולרים, אך רוב המשקיעים ממירים את הכסף חזרה לשקלים. לכן חשוב להיות ערניים למצב הדולר, ולשקול להחזיק את הכסף בחשבון דולרי כדי למנוע הפסדים מהמרות מטבע.
שאלות ותשובות נפוצות – השקעות נדל"ן
מהן השקעות נדל"ן?
השקעות נדל"ן הן השקעות בנכסים פיזיים כגון דירות, בנייני משרדים, קרקעות או מרכזים מסחריים, לצורך יצירת הכנסה פאסיבית או רווחי הון עתידיים.מהם סוגי ההשקעות הנפוצים בתחום הנדל"ן?
קיימים מספר סוגים עיקריים: השקעה בדירה להשכרה, רכישת נכס מסחרי, יזמות נדל"ן, והשקעה בקרנות נדל"ן ציבוריות או פרטיות.למה אנשים בוחרים לבצע השקעות נדל"ן?
משקיעים פונים לתחום הנדל"ן בשל פוטנציאל לתשואה יציבה, הגנה מפני אינפלציה ואפשרות למינוף פיננסי באמצעות משכנתאות.מהם הסיכונים האפשריים בהשקעות נדל"ן?
בין הסיכונים: ירידת ערך הנכס, קושי במציאת שוכרים, עלויות תחזוקה בלתי צפויות ושינויים רגולטוריים.מה חשוב לבדוק לפני ביצוע השקעות נדל"ן?
יש לבחון את מיקום הנכס, מצב השוק המקומי, פוטנציאל ההשבחה, תשואה צפויה, מצב משפטי והיבטי מיסוי.מה ההבדל בין השקעת נדל"ן בישראל להשקעה בחו"ל?
השקעות נדל"ן בישראל כוללות הכרות עם הסביבה והרגולציה המקומית, אך לעיתים מציעות תשואות נמוכות יחסית. השקעות בחו"ל עלולות להיות מורכבות יותר, אך עשויות להניב תשואה גבוהה יותר.כיצד ניתן להתחיל עם השקעות נדל"ן בהון עצמי נמוך?
באמצעות השקעה משותפת (קבוצתית), רכישת נכסים בפריפריה או הצטרפות לקרנות נדל"ן פרטיות המיועדות למשקיעים קטנים.האם השקעות נדל"ן מתאימות לכל אחד?
לא בהכרח. נדרשת הבנה פיננסית בסיסית, סבלנות, נכונות להתמודד עם ניהול נכסים או לעבוד עם גורמים מקצועיים בתחום.כיצד מחשבים תשואה על השקעות נדל"ן?
התשואה מחושבת לפי היחס בין ההכנסה מהשכירות השנתית לבין ההשקעה הכוללת בנכס (כולל עלויות נלוות).מהי השקעת נדל"ן לטווח קצר לעומת טווח ארוך?
השקעה לטווח קצר כוללת רכישה לצורך מכירה מהירה לאחר שיפוץ (פליפ), בעוד שטווח ארוך מתמקד בהשכרת הנכס לאורך זמן.האם ניתן לקבל מימון לרכישת נכס להשקעה?
כן, ניתן לקבל משכנתא, לרוב בריבית גבוהה יותר מהמשכנתא לדירה ראשונה, בהתאם לקריטריונים של הבנק.מהי החשיבות של ליווי מקצועי בעת השקעות נדל"ן?
ליווי של יועץ נדל"ן, שמאי או עורך דין יכול למנוע טעויות קריטיות, לחסוך זמן וכסף, ולהבטיח שההשקעה תבוצע בצורה מושכלת.האם השקעות נדל"ן מחויבות במס?
כן. קיימים מיסים על שכירות (מעל תקרה מסוימת), על רווחי הון בעת מכירה, ולעיתים גם מס רכישה.כיצד ניתן לגוון את תיק ההשקעות עם השקעות נדל"ן?
ניתן להשקיע במספר סוגים של נכסים ובאזורים שונים, לשלב בין דירות מגורים לנכסים מסחריים או להצטרף לקרנות ריט.מהם יתרונות המיסוי האפשריים בהשקעות נדל"ן?
במקרים מסוימים יש פטור חלקי או מלא ממס על השכרת דירה למגורים, ניכוי הוצאות מוכרות, ודחיית מס רווחי הון בפרויקטים מסוימים.
לסיכום
כפי שאתם רואים, ישנם מספר פרמטרים שמשפיעים על השקעות בנדל"ן. לכן, סבלנות היא קריטית. חשוב להיוועץ בנו על מנת להבטיח שההשקעה שלכם מניבה את התוצאות הרצויות.
