השקעות בנדל"ן לשכירות הן בדרך כלל "ריצת מרתון". תקופת זמן מומלצת להשקעות מסוג זה, בין 5 ל-10 שנים. כמובן, מדובר בממוצע, וישנם מקרים שבהם התקופות יכולות להיות קצרות או ארוכות יותר.
חשיבות הסבלנות
1. השקעות בנדל"ן סינגל פמילי: השקעות בבתים פרטיים תלויות באנשים. קבלנים שמתפעלים את השיפוצים עשויים להתקל בעיכובים בשל מזג האוויר, בעיות אישיות או אספקת חומרים. גם חברת הניהול מציבה נהלים וזמנים עד שהיא מוצאת ומאשרת דיירים. ולעיתים, הדיירים עצמם עשויים להחזיק בנכס למשך זמן ארוך או, לחלופין, לא להישאר. במקרים כאלו, זמן וסבלנות יכולים לאפשר את ההשתלבות הנכונה של כל הגורמים המעורבים.
2. עליית ערך נדל"ן: נדל"ן, נוטה לעלות ערך לאורך זמן. לכן, אם נכנסים להשקעה, חשוב להיות מודעים לכך שהעלייה בערך, תזרימי המזומנים ושער הדולר מושפעים כולם במידה רבה מהזמן.
3. השפעת פרויקטים סביבתיים: אם אתם נמצאים באזור שבו ישנם פרויקטים שיכולים לגרום להגירה חיובית, כמו הקמת אזורי תעסוקה חדשים, חשוב להבין שגם תהליכים אלו לוקחים זמן.
4. ריפייננס: לאורך זמן, ישנה אפשרות לבצע ריפייננס ולהוציא חלק מהכסף באמצעות הלוואה. תהליך זה מתאפשר בתנאים טובים של ריבית וביחס לשווי הנכס. גם כאן, הסבלנות היא קריטית על מנת להגיע לנקודה המתאימה ביותר ללקיחת ההלוואה.
מקרים שחשוב לקחת בחשבון
כאשר מדובר בהגשת דוחות מס בארה"ב, יש צורך בהוצאת מספר ITIN (מספר מזהה לצורכי תשלומי מס). קבלת המספר מתבצעת בדרך כלל במקביל להגשת הדוחות או לאחר רכישת נכס. לדוגמה, אם רכשתם נכס בספטמבר 2024, הנכס יעבור שיפוץ במשך מספר חודשים ויושכר לדיירים בינואר 2025. המשקיע עשוי להגיש דוחות על 2025, כלומר התחילה ההכנסה משכירות, ובסביבות מרץ 2026 יתחיל התהליך מול מס הכנסה האמריקאי. מדובר בשנה וחצי לאחר רכישת הנכס.
מה זה אומר? אם תרצו למכור את הנכס במהלך התקופה הזו, עשוי להיות קשה לעשות זאת, מכיוון שעדיין לא קיבלתם את מספר ה- ITIN במקרה זה, אין אפשרות להחזיק מקדמות מס במידת הצורך.
אם אתם לחוצים לצאת מההשקעה מכל סיבה, מכירת נכס שכבר מושכר עם דיירים עשויה להיות מאתגרת. לעיתים הדיירים לא משתפים פעולה, והתקשורת לתיאום הגעת רוכשים עלולה להיות מסובכת. יתרה מכך, נכס שבו יש דיירים בדרך כלל יימכר למשקיע, שיחפש את הדיל הזול ביותר. כאשר מדובר בנכס שלא עבר שיפוץ, גם כאן, הלקוח יהיה לרוב משקיע שיש לו הבנה איך לשפץ את הנכס.
אם הצלחתם לפנות את הדיירים ולשפץ את הנכס לפני המכירה, הסיכוי למכור ברווח גבוה יותר עולה.
כוחות השוק
חשוב לזכור את "כוחות השוק". הזמן שבו הנכס עולה למכירה משפיע עליו מאוד – חורף (פחות ביקוש) או קיץ (יותר ביקוש), ריביות גבוהות או נמוכות, מצב בחירות ועוד. כל אלו משפיעים על השוק, והשינויים יכולים לקרות ממש בין שבוע לשבוע.
כמו כן, מכירת הנכס מתבצעת בדולרים, אך רוב המשקיעים ממירים את הכסף חזרה לשקלים. לכן חשוב להיות ערניים למצב הדולר, ולשקול להחזיק את הכסף בחשבון דולרי כדי למנוע הפסדים מהמרות מטבע.
לסיכום
כפי שאתם רואים, ישנם מספר פרמטרים שמשפיעים על השקעות בנדל"ן. לכן, סבלנות היא קריטית. חשוב להיוועץ בנו על מנת להבטיח שההשקעה שלכם מניבה את התוצאות הרצויות.
