השקעות נדל"ן בארצות הברית

השקעה בנדל"ן היא אופציה פופולרית מאוד, בעיקר בזכות פוטנציאל התשואה הגבוה. מגמה מובהקת נוספת היא התרחבות טווח החיפושים אחרי ההשקעה האופטימלית – ובפרט רכישת נדל"ן בארצות הברית. כדי לעזור לכם לקבל את ההחלטות הנכונות ביותר עבורכם, הכנו סקירה מפורטת של היתרונות והחסרונות של השקעה מסוג זה, כולל המלצה ספציפית על דרך מוצלחת להגיע לנכסים מניבים משתלמים במיוחד.

למה כדאי להשקיע בנדל"ן בארצות הברית?

ארצות הברית מכנה את עצמה ארץ האפשרויות הבלתי מוגבלות, ובצדק. אחד מעקרונות היסוד של המדינה שהפכה במאה ה-20 לדומיננטית ביותר בעולם הוא לספק לכל אדם הזדמנות אמיתית לממש רצונות ושאיפות – ובמיוחד בתחום הכלכלי. בהתאם גם שוק הנדל"ן בארצות הברית מתנהל בשקיפות מלאה, והרשויות מעודדות משקיעים ובאופן כללי יזמות. כמו כן מתאפיינת ארצות הברית בזכות גודלה בריבוי הזדמנויות ובחופש בחירה מרבי, כך שניתן למצוא נכס מניב בכל מסגרת תקציב.

היתרונות של השקעה בנדל"ן בארצות הברית על פני השקעה בנדל"ן בישראל

כשהמטרה היא השקעה בנדל"ן, רוב הישראלים יחשבו קודם כל על ישראל. זוהי מחשבה טבעית, אבל כדאי לדעת שלהשקעה בארה"ב יש מספר יתרונות מובהקים שחשוב לקחת בחשבון:

1. חסמי כניסה נמוכים – אחרי שנים רבות של עליות מחירים משמעותיות, הדירות בישראל יקרות מאוד. גם דירות קטנות יחסית, ואפילו בפריפריה, כבר עולות קרוב למיליון ש"ח ובמקרים רבים גם מעבר לכך. דירות בסטנדרטים גבוהים באזורי הביקוש מתומחרות במיליוני שקלים, ולכן כשסכום הכסף הפנוי להשקעה קטן יחסית, לא ניתן למצוא נכס מתאים. למעשה גם עם חצי מיליון ש"ח כמעט בלתי אפשרי להשקיע בארץ (אלא אם כן נשענים על משכנתא יקרה מאוד) – בעוד ששוק הנדל"ן בארה"ב מציע הזדמנויות גם למי שרוצה להשקיע 70,000-80,000$.
2. תשואות גבוהות – נכסים בארצות הברית מניבים תשואות גבוהות יותר בהשוואה לדירות בארץ. גם לאחר עליות המחירים החדות בישראל מאז 2008, בעוד שבארה"ב עדיין ניתן למצוא נכסים טובים במחיר נמוך כתוצאה ממשבר הסאב-פריים באותה שנה. בממוצע, השקעה בנדל"ן בישראל מייצרת תשואה שנתית של כ-3-4% משכר הדירה, ואילו בארה"ב ניתן להגיע לשיעור כפול ואפילו לתשואה דו-ספרתית.
3. מקסימום מידע – ארצות הברית מאמינה בכלכלה חופשית, ומבינה שהבסיס לכך הוא שקיפות מוחלטת. בהתאם ניתן לקבל מידע נרחב לגבי כל נכס וגם לגבי כל אזור, בקלות ובמהירות. כשאפשר להשוות בין שכונות שונות מבחינת רמת מערכת החינוך, רמת הפשיעה וכו', אפשר גם לדעת בדיוק איפה נכון להשקיע ואיפה תתקבל התשואה המרבית, ובאופן דומה הסיכון ליפול עם נכס בעייתי נמוך מאוד (ובפועל הוא אפסי).
4. השקעה במספר מסלולים במקביל – חשוב לזכור שלהשקיע בנכס בארה"ב אתם בעצם מושקעים:

א. בנכס מניב – שכירות נכנסת בדרך כלל כל חודש ולאט לאט יש עלייה של השכירות בדרך כלל.

ב. עליית שווי הנכס, כיוון שמדובר בשווקים חזקים ובהשקעות לאורך זמן, בדרך כלל בנדל"ן ערך הבתים עולה גם כן.

ג. השקעה במטבע זר(דולר)- היתרון שאתם מחליטים מתי להמיר את הדולר לשקל, מה שמאפשר לכם לא פעם להרוויח גם משער המטבע.

מיסוי השקעות בנדל"ן בארצות הברית

יש קריטריונים רבים שמשפיעים על שיעור המס שתשלמו על השקעה בנדל"ן בארצות הברית. ביניהם: האופן שבו תממשו את ההזדמנויות שמציע שוק הנדל"ן בארץ האפשרויות הבלתי מוגבלות, המדינה שבה נמצא הנכס, הרווחים מההשקעה וההכנסה הכוללת שלכם. חשוב להדגיש כי ישראל וארה"ב חתומות על אמנת מס – כך שבכל מקרה לא תצטרכו לשלם כפל מס. ייעוץ מס מקיף יאפשר לכם לדעת מראש מה תהיה התשואה בפועל, אחרי ניכוי תשלום המס (עצה שכמובן תקפה גם למי שמשקיע או משקיעה בנדל"ן בישראל).

החסרונות של השקעה בנדל"ן בארצות הברית

החיסרון העיקרי של השקעת נדל"ן בארצות הברית הוא החשש שהמרחק – בין ישראל לבין צפון קרוליינה, אינדיאנה, אריזונה או קליפורניה מפרידים למעלה מ-10,000 ק"מ – יפגע ביכולת לפקח על הנכס ועל ההשקעה. החשש מובן לחלוטין, וטבעי, אבל יש גם פתרון: חברת ניהול. מן הסתם בעל דירה בצפון קרוליינה לא יטוס לשם אם נדרש תיקון בצנרת או אם השוכרים הנוכחיים עוזבים וצריך למצוא חדשים. כשמפקידים את הניהול השוטף בידי חברה שזו המומחיות שלה אפשר לישון בשקט, לדעת שהנכס בידיים טובות ושאתם צריכים לבזבז מינימום זמן על ההשקעה. אמנם יש כמובן צורך לשלם עבור השירות, אולם גם אחרי שמנכים את התשלום מהרווח, התשואה עדיין משתלמת מאוד.

עוד חשש הוא מפני משבר נדל"ן נוסף בארה"ב, בדומה לזה שהתרחש ב-2008 (ושבזכותו ניתן כאמור גם כיום למצוא נכסים איכותיים במחירים אטרקטיביים ברחבי ארצות הברית). גם חשש זה מובן, אבל גם לו אין באמת אחיזה במציאות – השקעה לטווח ארוך בנדל"ן חסינה בפני זעזועים זמניים.

טיפול בדיירים סוררים – בלי טרחה מבחינתכם

עוד סיבה טובה לכך שאין צורך לחשוש מפני המרחק ביניכם לבין הנכס שבו תשקיעו את כספכם היא האופן שבו מתנהל שוק השכירות בארה"ב(חשוב לציין באזורים של רפובליקנים מבחינת החוק) כחלק מהמחויבות לשקיפות מוחלטת, יש תיעוד מלא לעבר של כל שוכר פוטנציאלי, ולכן קל לסנן את אלה הבעייתיים. בנוסף, שוכרים לא מעוניינים לייצר לעצמם רקורד שלילי, ולכן מקפידים על תשלום דמי השכירות בזמן וכמובן שומרים על הנכס. עוד כדאי לדעת שבמידת הצורך, חברת ניהול מיומנת יכולה לפנות לבית משפט ולהוציא דייר סורר תוך כ-30-60 יום – מצב שבארץ אפשר רק לחלום עליו.

להשקיע בנדל"ן בארצות הברית עם מומחים – אוורטיס

כפי שוודאי כבר הבנתם, המפתח להשקעה מתגמלת במיוחד בנדל"ן בארה"ב הוא זהות החברה שתעזור לכם לבחור את הנכס האידיאלי עבורכם ותסייע גם בפן הבירוקרטי של מימוש ההזדמנות.

אנו באג'נדה עובדים בשיתוף פעולה עם חברת אוורטיס (Avertice). חברה זו מציעה שירות מקיף: ניתוח שוק הנדל"ן באזורים אטרקטיביים, בחירת נכסים ספציפיים שכדאי להשקיע בהם, במידת הצורך שיפוץ שישביח את הנכס ויעלה את התשואה, איתור דיירים, ניהול שוטף של ההשקעה וגם רואה חשבון אמריקאי שבעזרתו תוכלו להבין מהי חבות המס שתחול עליכם (וכמובן לא לשלם יתר על המידה).

המומחים של אוורטיס בקיאים בנעשה בארה"ב בעיקר באזורים שהם עובדים בהם ומתעדכנים באופן קבוע. בפרט מציעה החברה סינגלים ומולטי-פמילי בטנסי, באינדיאנה ובצפון קרוליינה – 3 מדינות שמתאפיינות בתשואות טובות מאוד. השירות ניתן בשקיפות מלאה ומתוך מחשבה על שותפות ארוכת טווח ועל מזעור הסיכונים.

סינגל או מולטי פמילי – איזו השקעה מתאימה לכם?

אוורטיס מציעה שני סוגי השקעות בנדל"ן בארה"ב – סינגלים ומולטי פמילי. סינגל הוא יחידת דיור שעומדת בפני עצמה, כלומר בית פרטי או דירה. הנכס נרשם על שמכם (אפשר גם להקים חברה שהנכס יהיה בבעלותה, בעיקר משיקולי מס) – ו-Avertice דואגת כאמור גם לקשר לחברת ניהול, ללוות את המשקיע בתהליך ולייעץ כיצד לפעול בכל שלב בהשקעה.

מולטי פמילי מחולק לכמה אופציות:

נכס הכולל 2 דירות ומעלה ובדרך כלל עד 7 דירות לא פעם משקיע קונה את ההשקעה על שמו הבלעדי.

כאשר עולים להשקעות מרובות דירות או בתים(מולטי פמלי גדול), מדובר בהשקעה שבה המשקיע נכנס לחלק בלתי נפרד מחברה לפי אחוזי השקעה, ולמעשה הוא מושקע במספר גדול של דירות, מה שמקטין את הסיכון ואת ההתעסקות.

חשוב לציין שכל השקעה יש לה את היתרונות והחסרונות שלה ופה נמליץ תמיד לקבל מאתנו ייעוץ מכוון.

הוא מקבץ של כמה עשרות ואפילו מאוד יחידות דיור. במקרה כזה אתם מהווים חלק מקבוצה שמשקיעה ביחד במולטי פמילי, כולל בהשבחתו. היתרון העיקרי של מסלול זה הוא שניתן להצטרף אליו גם בסכומים נמוכים יחסית – החל מ-30,000$.

היכרות מצוינת עם שוק נדל"ן ספציפי מובילה לתשואה נאה גם כמשקיעים בסינגלים וגם כשמשקיעים במולטי פמילי – וזו המומחיות של אוורטיס.

שאלות ותשובות נפוצות – השקעה נדל"ן בארצות הברית

1. מהם היתרונות המרכזיים של השקעה נדל"ן בארצות הברית?
   השקעה נדל"ן בארצות הברית מציעה לרוב תשואה גבוהה יחסית, פיזור סיכונים גיאוגרפי, שוק מבוסס עם ביקושים מגוונים, ומיסוי נוח למשקיעים זרים – בעיקר באזורים עם גידול אוכלוסין ותעסוקה.

2. האם ישראלים יכולים להשקיע בנדל"ן בארצות הברית באופן עצמאי?
   כן. ישראלים יכולים לרכוש נכסים באופן פרטי או דרך חברה אמריקאית. עם זאת, רצוי להיעזר בליווי מקצועי משפטי ופיננסי כדי להבטיח תהליך בטוח ותקין.

3. מהם הסוגים הנפוצים של השקעה נדל"ן בארצות הברית?
   ניתן להשקיע בנכסים להשכרה למגורים (Single Family, Multi-Family), נדל"ן מסחרי, מרכזים לוגיסטיים, קרקעות לפיתוח, או דרך השקעות קבוצתיות (Syndication).

4. האם יש צורך בפתיחת חשבון בנק אמריקאי לצורך ההשקעה?
   לרוב כן. פתיחת חשבון בנק מקומי מקלה על ניהול ההכנסות מהשכרה, תשלומים לספקים, ותיאום מס מול הרשויות האמריקאיות.

5. מהו מס הרכישה בנדל"ן אמריקאי?
   בארצות הברית אין מס רכישה פדרלי, אך יש מסים עירוניים או מדינתיים. גובהם משתנה לפי מיקום הנכס ונע בדרך כלל בין 0.5% ל-2% ממחיר הרכישה.

6. כיצד מתבצע מיסוי על השקעה נדל"ן בארצות הברית עבור ישראלים?
   ישראלים משלמים מס בארה״ב על הרווחים מהשכרה ומכירה, בהתאם לאמנת המס בין המדינות. ניתן לקזז מס ששולם בארה"ב מול מס בישראל, בכפוף לדיווח לרשויות.

7. מהן הערים או המדינות המובילות להשקעה נדל"ן בארצות הברית כיום?
   שווקים כמו טקסס, פלורידה, ג'ורג'יה, צפון קרוליינה ואוהיו מובילים את שוק ההשקעות בזכות צמיחה כלכלית, עלויות נמוכות ויחס טוב בין שכר דירה למחיר הנכס.

8. האם ניתן לקבל מימון לרכישת נדל"ן בארצות הברית?
   כן, קיימות אפשרויות מימון גם למשקיעים זרים, אם כי לרוב נדרש הון עצמי של לפחות 30%-40%. ריביות ותנאי ההחזר משתנים לפי הנכס והפרופיל הפיננסי של הרוכש.

9. מהי השקעת נדל"ן פסיבית בארצות הברית?
   השקעה פסיבית היא השתתפות בקרן או מיזם נדל"ני שבו גוף מקצועי מנהל את כל הפעילות, בעוד המשקיע מקבל חלק מהרווחים לפי ההסכם – ללא צורך בניהול ישיר.

10. האם יש סיכון במטבע ההשקעה?
    כן. מאחר וההשקעה היא בדולרים, יש חשיפה לשערי מטבע. התחזקות השקל מול הדולר יכולה לפגוע בתשואה במונחים שקליים, ולהפך.

11. כיצד נבחן פוטנציאל התשואה של השקעה נדל"ן בארצות הברית?
    יש לבדוק את שווי הרכישה, גובה שכר הדירה, הוצאות ניהול ותחזוקה, שיעורי תפוסה, מיסוי ותכנון עתידי באזור – כדי להעריך את שיעור התשואה נטו.

12. האם כדאי להשקיע כיחיד או דרך חברה אמריקאית (LLC)?
    הקמה של LLC יכולה להציע יתרונות כמו הגנה משפטית, מבנה מס נוח וקלות תפעולית – אך יש לבחון את הכדאיות בהתאם לגובה ההשקעה ולמטרות.

13. מה חשוב לבדוק לפני שמבצעים השקעה נדל"ן בארצות הברית?
    חשוב לבדוק את אמינות הספק או החברה המלווה, חוקיות הנכס, תנאי השוק המקומי, פוטנציאל עליית ערך, תחזית תשואה, ואת מדיניות המיסוי החלה.

14. האם ניתן להחזיר את ההשקעה במהירות?
    השקעות נדל"ן הן לרוב ארוכות טווח. זמן ההחזר תלוי בתשואה השוטפת, בעליית ערך הנכס ובאפשרות מכירה רווחית. משקיעים רבים פועלים באופק של 5–10 שנים.

15. האם השקעה נדל"ן בארצות הברית מתאימה לכל אחד?
    לא בהכרח. חשוב להבין את רמת הסיכון, נזילות ההשקעה והמורכבות התפעולית. משקיעים חדשים בתחום מומלץ שיתייעצו עם מומחים טרם קבלת החלטה.

הכנסה פסיבית משמעותית ושקט נפשי אמיתי

לפני השקעה בנדל"ן בארה"ב ובעצם בכל מקום כדאי לבחון באופן כללי את תיק ההשקעות והחסכונות, לרבות החיסכון הפנסיוני – על-מנת להבטיח איזון אופטימלי בין תשואה פוטנציאלית לרמת סיכון, בהתאם להעדפות שלכם ולשיקולים רלוונטיים נוספים. באג'נדה תמצאו צוות של מומחים מנוסים בתחום זה, בעלי רישיון מרשות שוק ההון ביטוח וחיסכון. השירות מותאם אישית לכל אדם, וניתן בגובה העיניים – כך שכל אחד וכל אחת יכולים לנצל את הידע והניסיון שלנו להחלטות מושכלות ומועילות במיוחד.