מהי משכנתא הפוכה ?

משכנתא הפוכה היא פתרון מימון אפשרי לבני ובנות ה-60 ומעלה שיש ברשותם דירה. 

תמורת שעבוד הנכס ניתן לקבל סכום כסף גבוה, 

לרוב בסדר גודל של כמה מאות אלפי שקלים – ולהשתמש בו לכל מטרה שהיא. 

חשוב להדגיש שלצד התועלת המובנת, יש למשכנתא ההפוכה גם מספר חסרונות בלתי מבוטלים וליתר דיוק סיכונים שרצוי להיות מודעים אליהם. 

בעמוד זה תמצאו סקירה מקיפה של כל המאפיינים החשובים של משכנתא זו, 

וכך תוכלו לקבל החלטה מושכלת האם האופציה הזו מתאימה גם לכם.

התנאים לקבלת משכנתא הפוכה

התנאי הבסיסי לקבלתה של משכנתא הפוכה הוא כמובן בעלות על דירת מגורים שניתן לשעבד אותו לטובת הבנק. 

כך למשל אם מוטל עיקול על הדירה שלכם, לא תוכלו לקבל תמורתה את המשכנתא ההפוכה. 

אם טרם סיימתם לשלם את המשכנתא ה"רגילה", 

תתבקשו להתחייב שכספי המשכנתא ההפוכה ישמשו קודם כל לפירעון אותה משכנתא, 

כך שתוכלו להשתמש רק ביתרה (אם לדוגמה גובה המשכנתא ההפוכה הוא 400,000 ש"ח, ויתרת המשכנתא הרגילה היא 180,000 ש"ח, 220,000 ש"ח ייכנסו אל חשבון הבנק שלכם ושאר הכסף יועבר מידית לפירעון המשכנתא הקיימת).

חשוב להדגיש שרק נכס למגורים מכל סוג שהוא (דירה, בית, קוטג' וכו') מאפשר קבלת משכנתאות הפוכות. 

לא ניתן להשתמש בנכסים אחרים כגון משרדים, קרקעות, מחסנים, חניות וכו'.

תנאי בסיסי שני הוא הגיל: כל הלווים, כלומר כל בעלי הנכס, חייבים להיות בני ובנות 60 או יותר. 

בנוסף נדרשת יכולת לחתום על חוזה בעצמם, הן מבחינת צלילות הדעת והן מבחינה מוטורית.

המאפיינים הייחודיים של המשכנתא ההפוכה

למשכנתאות הפוכות יש מספר מאפיינים ייחודיים שחשוב להיות מודעים אליהם כדי להבין האם האופציה הזו אכן מתאימה לכם.

ראשית, אין החזרים חודשיים, ההחזרים מצטברים, בדומה להלוואת בלון, 

ומוחזרים בבת אחת ביחד עם סכום המשכנתא המקורי בתום תקופת ההלוואה.

תקופת ההלוואה יכולה להיות פרק זמן של מספר שנים שנקבע מראש, לבחירתכם, 

אבל בדרך כלל משכנתא הפוכה ניתנת לכל החיים – כלומר עד שכל הלווים הולכים לעולמם. 

במצב כזה היורשים מתבקשים לשלם את ההלוואה כולל ההחזרים החודשיים תוך פרק זמן של שנה, 

והם יכולים לבחור לעשות זאת באמצעות מכירת הנכס או באמצעות מקורות מימון אחרים אם יש להם.

ברוב המקרים ניתן לבצע פירעון מוקדם של המשכנתא בכל נקודת זמן, 

ללא עלות נוספת – חשוב לוודא שהחוזה הספציפי שאתם חותמים עליו אכן כולל את האופציה הזו. 

במקרה של מעבר לדיור מוגן או בית אבות בדרך כלל ניתן פרק זמן של מספר שנים להחזר המשכנתא.

עוד כדאי לדעת שאם ערך הנכס עלה עם השנים והוא גבוה יותר מהחוב לגוף המלווה, ההפרש נשאר בידי היורשים. 

לעומת זאת במצב הפוך, כשמכירת הנכס לא מכסה את מלוא החוב, היורשים פטורים מהשלמת הפער.

מאפיינים נוספים שכדאי להיות מודעים אליהם הם היעדר הצורך בביטוח חיים (בניגוד למשכנתא "רגילה", משום שכאמור כשהלווים מתים תקופת המשכנתא מסתיימת באופן אוטומטי) והיעדר הצורך להציג הכנסות (גם כן בניגוד למשכנתאות רגילות),

כך שבסך הכל למי שעומד בתנאים הבסיסיים קל למדי לקבל את המשכנתא הזו.

מהו הסכום שאותו אפשר לקבל?

גובה המשכנתא ההפוכה נקבע לפי שווי הנכס כפי שמעריך אותו שמאי מוסמך. 

פרמטר נוסף לחישוב הסכום המרבי שאותו תוכלו לקבל תמורת המשכון הוא הגיל: 

בגיל 60 בדרך כלל המקסימום הוא 15-20% מערך הדירה, ככל שהגיל עולה גם הרף גבוה יותר, 

כשהמקסימום האפשרי הוא 50-60% בהתאם לגוף שמספק את ההלוואה ארוכת הטווח.

כך למשל על דירה שמחיר השוק שלה הוא 1.8 מיליון ש"ח יכולים זוג בני 65 לקבל משכנתא הפוכה בגובה של כ-350,000 ש"ח, ואילו זוג בני 72 עם דירה דומה יקבל כחצי מיליון ש"ח.

כמה עולה משכנתא הפוכה?

העלות של משכנתא הפוכה עלולה להיות גבוהה למדי. 

אמנם כאמור לא תצטרכו לשלם באופן שוטף ולו שקל אחד, 

אבל ההחזרים החודשיים כמובן מצטברים ובסופה של התקופה, 

או כשהלווים הולכים לעולמם, נדרש החזר גבוה לגוף המלווה. 

עוד חשוב להדגיש בהקשר זה הריבית על משכנתאות הפוכות גבוהה מזו שנלקחת על המשכנתאות הרגילות, ועשויה להגיע גם ל-5% בשנה (ריבית צמודה). 

ישנן עלויות נוספות ובפרט עלות פתיחת התיק שעשויה להגיע לעד 2% מהסכום המבוקש ושכר טרחה לשמאי.

בהתאם מומלץ בחום לשקול את כל החלופות האפשריות כשנדרש סכום כסף גבוה בגיל מבוגר.

מהן האלטרנטיבות האפשריות למשכנתא ההפוכה?

משכנתא הפוכה מעניקה לבני ובנות ה-60 ומעלה סכום כסף גבוה באופן מידי ובנוסף מאפשרת להם לשמור על הדירה שבבעלותם. 

יחד עם זאת המחיר עלול להיות גבוה – כולל מצב שבו ליורשים לא תהיה ברירה אלא לוותר על הנכס כדי להחזיר את המשכנתא.

האלטרנטיבה העיקרית היא למכור את הנכס ולקנות נכס זול יותר, 

כשההפרש משמש למטרה שעבורה נשקלה לקיחת המשכנתא ההפוכה. 

גם לאופציה זו יש כמובן מחיר – הן כלכלי, שכן עסקאות נדל"ן הן עסקאות מורכבות ויקרות, 

הן פונקציונלי משום שלא קל לעבור דירה בגיל מבוגר ובמקרים רבים ישנו גם מחיר רגשי (עקב הצורך לעזוב בית שחייתם בו שנים רבות מאוד ומן הסתם צברתם בו זיכרונות יקרים).

איך לקבל את ההחלטה המיטבית בכל נקודת זמן?

החלטה מורכבת ורגישה כמו לקיחת משכנתא הפוכה כדאי לקבל רק לאחר התייעצות עם מומחים אובייקטיביים ומנוסים. 

לצוות של אג'נדה ניסיון רב בתחום, בקיאות מקצועית, יכולת לבצע את כל התחשיבים הכלכליים המדויקים בהתאם לנתונים הספציפיים אצלכם (גיל, שווי הנכס, המטרה שעבורה אתם זקוקים לכסף, מספר הילדים וכו') וגם לספק נקודת מבט חיצונית. 

בנוסף אנחנו מקפידים על קשב מלא לצרכים ולחששות שלכם, 

וכך יכולים להעניק ייעוץ מועיל במיוחד – ללא עלות מבחינתכם. 

מוזמנים לפנות אלינו ולהיעזר בנו כדי לפעול באופן מושכל.

חייגו אלינו או השאירו פרטים ונשוב אליכם בהקדם!

שאלות ותשובות נפוצות

1. מהי משכנתא הפוכה?
   משכנתא הפוכה היא הלוואה הניתנת לבעלי דירה בני 60 ומעלה, כנגד שיעבוד הנכס שברשותם. בניגוד למשכנתא רגילה, אין צורך בהחזר חודשי קבוע, והחוב נפרע בעת מכירת הנכס או עם פטירת הלווה.

2. למי מיועדת משכנתא הפוכה?
   משכנתא הפוכה מיועדת לגילאי 60 ומעלה, בעיקר לפנסיונרים שבבעלותם דירה ורוצים להפיק ממנה תזרים מזומנים שוטף או חד-פעמי, מבלי למכור אותה או לעזוב את ביתם.

3. כיצד מקבלים את הכסף במשכנתא הפוכה?
   הלווה יכול לבחור לקבל את הסכום כהלוואה חד-פעמית, כקצבה חודשית או כשילוב בין השניים, בהתאם לצרכיו ולתנאי הגוף המלווה.

4. האם יש צורך להחזיר את ההלוואה במהלך החיים?
   בדרך כלל לא. משכנתא הפוכה אינה מחייבת תשלום חודשי כלשהו, וההלוואה מוחזרת רק כאשר הנכס נמכר או בירושה – אז נפרעת ההלוואה מהתמורה.

5. מהו שיעור הריבית במשכנתא הפוכה?
   הריבית על משכנתא הפוכה נחשבת גבוהה יחסית למשכנתא רגילה, אך משתנה בהתאם לגוף הפיננסי ולתנאים האישיים של הלווה. חשוב לבדוק את העלויות המצטברות לאורך זמן.

6. האם אפשר לשמור על הבעלות בנכס?
   כן. בעל הנכס נשאר הבעלים החוקי של הדירה לאורך כל התקופה, גם כאשר היא משועבדת במסגרת משכנתא הפוכה.

7. מה קורה אם ערך הנכס יורד?
   אם ערך הנכס יורד מתחת לגובה ההלוואה, הגוף המלווה לא ידרוש תוספת תשלום. האחריות לתשלום החוב מוגבלת לשווי הנכס בלבד, בכפוף לתנאי ההסכם.

8. האם אפשר לפרוע את ההלוואה מוקדם?
   כן, ניתן לפרוע את ההלוואה בכל שלב, לרוב ללא קנסות משמעותיים. רצוי לבדוק מראש את תנאי ההחזר מול הגוף המלווה.

9. האם נדרש ביטוח במסגרת המשכנתא?
   במרבית המקרים, נדרש ביטוח מבנה ולעיתים גם ביטוח חיים. הדרישות משתנות בין המלווים, ויש לבדוק אותן טרם החתימה על ההסכם.

10. האם משכנתא הפוכה מתאימה רק לבעלי דירה אחת?
    לא בהכרח. גם בעלי מספר נכסים יכולים לקחת משכנתא הפוכה על אחד מהם, כל עוד עומדים בתנאים הנדרשים על ידי הגוף המלווה.

11. מה ההבדל בין משכנתא רגילה להפוכה?
    במשכנתא רגילה יש להחזיר את ההלוואה בתשלומים חודשיים, ואילו משכנתא הפוכה מאפשרת קבלת כספים מבלי להחזירם כל עוד הבעלים בחיים וגרים בנכס.

12. מה קורה לדירה לאחר פטירת הלווה?
    היורשים יכולים לבחור למכור את הדירה ולפרוע את החוב מהתמורה, או לשלם את הסכום בעצמם ולשמור על הנכס.

13. האם קיימת הגבלת סכום?
    כן. הסכום המרבי שניתן לקבל במסגרת משכנתא הפוכה תלוי בגיל הלווה ובשווי הנכס, ויכול להגיע לכ-50% מהשווי המשוער של הדירה.

14. האם משכנתא משפיעה על הזכאות לקצבאות מהמדינה?
    ייתכן שכן, במיוחד כאשר הכספים מתקבלים כקצבה חודשית. מומלץ לבדוק מול ביטוח לאומי וגופים רלוונטיים אם קיימת השפעה כלשהי.

15. כיצד בוחרים את הגוף המתאים לקבלת משכנתא?
    רצוי לבצע השוואה בין כמה גופים פיננסיים, לבחון את תנאי ההלוואה, גובה הריבית, עלויות נלוות ושירות הלקוחות. ניתן גם להיעזר ביועץ מקצועי בתחום הפיננסים או המשכנתאות.

ידע פיננסי שווה כסף!

על כן אנו מזמינים אתכם להעשיר את הידע אודות הנושאים הבאים:

זקיפת מס, אובדן כושר עבודה, ביטוח סיעודי, ניוד ביטוח מנהלים, משיכת כספי פיצויים מקרן פנסיה, קרן פנסיה חדשה, ביטוח חיים, הלוואות ועוד מגוון תכנים מרתקים