כאשר משקיע ישראלי נכנס לשוק הנדל"ן האמריקאי, הוא נחשף להבדלים משמעותיים הנובעים מהבדלים תרבותיים, רגולטוריים ותפעוליים בין המדינות. הכרת הבדלים אלה היא קריטית להצלחת ההשקעה, למניעת טעויות ולהבנת ההתנהלות בשוק היעד. עם זאת, כאן נכנסת החשיבות של היזם, שתפקידו לגשר על הפערים הללו ולספק פתרונות מותאמים כדי להבטיח השקעה חלקה ובטוחה. במאמר זה נסקור את העקרונות המרכזיים שכל משקיע צריך להכיר.
- שפה שונה והבדלי שעות
מעבר לעובדה שהשפה המדוברת היא אנגלית, השפה המקצועית והמשפטית בתחום הנדל"ן שונה מאוד מזו הישראלית. בנוסף, הפרשי השעות, ימי העבודה (שני עד שישי) והחגים בין ישראל לארה"ב יכולים להשפיע על זמינות ספקי השירות והיכולת לנהל את הנכס בזמן אמת. כאן נכנסת החשיבות של היזם, שמבין את השוני ומוודא שהמשקיע לא נתקל בחסמים מיותרים.
- מבנה הבתים וחומרי הבנייה
הבתים בארה"ב בנויים לרוב מעץ וגבס, לעומת הבנייה הישראלית שמבוססת על בטון ובלוקים. ההבדל משפיע על עלויות הבנייה, התחזוקה ואורך חיי הנכס. חשוב לציין, שבניגוד לתפיסה הרווחת, אורך חיי בית בארה"ב הוא פי שניים או שלושה מאורך חיי הבית בישראל. בסופו של דבר, בארה"ב הכל תלוי בתחזוקת הבית. בנוסף, כיוון שהוא בנוי מעץ ועץ מגיב הרבה יותר טוב למים מבטון – אורך החיים של הבתים יכול להגיע ליותר ממאה שנה ולהיות יציב ומעולה למגורים.
- חוקים ורגולציה – תהליכי היתרים מהירים
בישראל, קבלת היתר בנייה או שיפוץ עשויה להימשך חודשים ואף שנים. בארה"ב, במרבית האזורים, הליך הוצאת היתרים מהיר משמעותית, ולעיתים ניתן לקבל אישור בתוך ימים בודדים. יתרה מכך, בהרבה מקרים כלל אין צורך בהוצאת היתרים בארה"ב, במיוחד במדינות ואזורים עם חוקים רפובליקניים ולא דמוקרטיים.
- חברות ניהול נכסים – צורך הכרחי
בישראל, רוב בעלי הדירות משכירים את נכסיהם בעצמם או דרך מתווכים. בארה"ב, לעומת זאת, קיימות חברות ניהול נכסים שמטפלות בכל היבטי הנכס – החל מגביית שכירות ועד תחזוקה וטיפול בדיירים. חברת ניהול מייצגת את בעל הנכס, ועל הייצוג הזה היא גובה עמלה. עלויות נוספות שקשורות או כרוכות בהשקעה יהיו תוספת, והן לא חלק מהעמלה שחברת הניהול מקבלת.
- חוזים ודיירים – שוני מהותי
חוזי שכירות בארה"ב נוקשים ומפורטים הרבה יותר מהחוזים המקובלים בישראל. בארה"ב יש מדיניות של רפובליקנים ודמוקרטים. אנחנו כמובן נעדיף את הרפובליקנים, כי הם לטובת בעל הנכס – שבמקרה הזה זה המשקיע, ואז כל ההתנהלות מול כל הגורמים הרבה יותר קלה. בנוסף, הדיירים לא משלמים בצ'קים, אלא בהעברות בנקאיות או במזומן, והמשכורות בארה"ב משולמות לרוב על בסיס שבועי, מה שמשפיע גם על אופן התשלומים. חוזה שכירות יכול להיות גם חודש בחודשו, חצי שנתי ועוד.
- הוצאות נוספות – מיסים ועמלות
בישראל, תשלומי הארנונה והוצאות הוועד הם לרוב באחריות השוכר. בארה"ב, בעל הנכס הוא זה שנושא בהוצאות אלה, מה שדורש תכנון פיננסי נכון.
- תרבות עסקית – מנומס מול ישיר
האמריקאים ידועים בתרבות עסקית מנומסת ומקצועית. המשקיע הישראלי, הרגיל לישירות ולמשא ומתן אינטנסיבי, עשוי להיתקל בקשיים אם לא יאמץ את אופן התקשורת האמריקאי, שמבוסס על סבלנות ונימוס. לא פעם, כתוצאה מהתנהגות בוטה של המשקיע הישראלי ("חוצפה ישראלית"), הוא עלול למצוא את עצמו ללא חברה שתרצה לנהל את הנכסים שלו.
- קבלנים ואחריות – גישה שונה
בגלל מבנה הבית, הקבלנים בארה"ב לא פעם שולחים הערכות כלליות של מה הם הולכים לעשות בבית, ללא פירוט עד רמת פרקט או חומר מסוים שהם משתמשים בו. לכן, חשוב להיות מודעים לכך.
- פינוי דיירים – תהליך מהיר יחסית
בעוד שבישראל פינוי דייר שאינו משלם יכול להימשך חודשים ואף שנים, בארה"ב תהליכי פינוי (Eviction) מהירים יותר, וניתן להוציא דייר מהנכס בתוך שבועות ספורים, בהתאם למדינה ולמחוז. כפי שציינו קודם, אנחנו נעדיף להשקיע במדינות רפובליקניות כי הן לטובת בעל הנכס.
שאלות ותשובות נפוצות – הבדלי תרבויות בהשקעות נדל"ן בין ישראל לארה"ב
מהם ההבדלים המרכזיים בגישת המשקיעים להשקעות נדל"ן בישראל ובארה"ב?
המשקיע הישראלי נוטה להתמקד ברכישת נכסים להחזקה ארוכת טווח, בעוד שבארה"ב יש נטייה גבוהה יותר לפעילות יזמית וניצול הזדמנויות לטווח קצר, כולל שיפוץ ומכירה מהירה (פליפינג).כיצד מתבטאים הבדלי תרבויות בהשקעות נדל"ן בין ישראל לארה"ב בניהול הנכסים?
בישראל נהוג לעיתים קרובות לנהל נכסים באופן עצמאי, בעוד שבארה"ב מקובל להיעזר בחברות ניהול מקצועיות, גם עבור נכסים קטנים.האם שיקולי מיסוי משפיעים על הבדלי תרבויות בהשקעות נדל"ן בין ישראל לארה"ב?
בהחלט. מערכת המיסוי האמריקאית מציעה יתרונות למשקיעים זרים שלא קיימים בישראל, והמשקיע הישראלי לא תמיד מודע או מוכן לניואנסים המורכבים של מס בארה"ב.מה השוני בין הגישות להשקעות פריפריאליות בישראל ובארה"ב?
בישראל יש נטייה להתרחק מהפריפריה בשל חשש מירידת ערך, בעוד שבארה"ב משקיעים רבים רואים בפריפריה הזדמנות לצמיחה והשבחה.כיצד הבדלי תרבויות בהשקעות נדל"ן בין ישראל לארה"ב משפיעים על בחירת שותפים?
בישראל מקובל לרוב להשקיע לבד או עם בני משפחה, בעוד שבארה"ב נפוץ יותר להצטרף לקבוצות השקעה או לפעול במסגרת שותפויות יזמיות מקצועיות.מה מידת הסיכון הנתפסת אצל משקיעים בכל מדינה?
המשקיע הישראלי נוטה להיות שמרן יחסית ולהעדיף השקעות בנכסים מוחשיים עם שכירות בטוחה, בעוד שהמשקיע האמריקאי פתוח יותר להשקעות ספקולטיביות עם פוטנציאל תשואה גבוה.האם קיים שוני באופן בחינת התשואה?
כן. בישראל מדגישים לרוב את עליית הערך העתידית של הנכס, בעוד שבארה"ב נבחנת גם התשואה התפעולית (Cash on Cash) ברמת דיוק גבוהה כבר בתחילת העסקה.איך התרבות המשפטית משפיעה על ההתנהלות בנדל"ן?
הבדלי תרבויות בהשקעות נדל"ן בין ישראל לארה"ב באים לידי ביטוי גם בנוגע לאכיפת חוזים, דיני שכירות וזכויות דיירים, שלרוב מוסדרים בצורה שונה בשתי המדינות.מה מקומה של שקיפות בעסקאות נדל"ן בשתי המדינות?
בארה"ב יש דגש רב על שקיפות, דיווחים ותיעוד מדויק, בעוד שבישראל המידע פחות נגיש ולעיתים נדרש ידע מקומי כדי להבין את התמונה המלאה.כיצד נבדלת גישת השיווק של נכסים בין ישראל לארה"ב?
בארה"ב מקובל להשתמש בשירותי מתווכים עם מערכות MLS ומאגרי מידע פתוחים. בישראל השוק מפוזר יותר ותלוי לעיתים במערכות יחסים אישיות.האם קיימת גישה שונה להשקעה בפרויקטים חדשים (Off-plan)?
בישראל משקיעים רבים קונים "על הנייר", בעוד שבארה"ב יש זהירות רבה יותר כלפי פרויקטים בשלבי תכנון בלבד, והעדפה לנכסים קיימים.מה השפעת הבדלי תרבויות בהשקעות נדל"ן בין ישראל לארה"ב על תהליך קבלת ההחלטות?
בישראל תהליך ההחלטה מושפע לעיתים מגורמים רגשיים ומשפחתיים, בעוד שבארה"ב יש נטייה להתבסס על נתונים, תחזיות ומודלים פיננסיים.כיצד משפיעה מערכת הבנקאות המקומית על התרבות ההשקעתית?
בישראל קשה יותר לקבל מימון להשקעה בנדל"ן להשכרה, בעוד שבארה"ב קיימים מגוון פתרונות מימון גמישים יותר, כולל משכנתאות למשקיעים.מהם אתגרי התקשורת הבין-תרבותית בין משקיעים ישראלים לשותפים אמריקאים?
הבדלים בשפה, גישה עסקית, דינמיקה של משא ומתן ואפילו תפיסת אמינות עלולים להשפיע על איכות שיתוף הפעולה.האם כדאי ללמוד על הבדלי תרבויות בהשקעות נדל"ן בין ישראל לארה"ב לפני כניסה לשוק?
בוודאי. הכרה של ההבדלים התרבותיים מסייעת בהבנה מעמיקה יותר של הסיכונים, ההזדמנויות וההתנהלות הנדרשת להצלחה.
סיכום
השקעה בנדל"ן בארה"ב יכולה להיות רווחית מאוד, אך חשוב להבין את ההבדלים המהותיים בתרבות, בחוקים ובשוק עצמו. התאמת הציפיות, עבודה עם אנשי מקצוע מקומיים וניהול נכון של הנכס יכולים להפוך את ההשקעה לבטוחה ורווחית יותר. עם זאת, בשל המורכבות והפערים התרבותיים, רוב המשקיעים בוחרים להשקיע דרך יזמים מנוסים. יזמים אלו מספקים ליווי מקצועי, מסייעים בניווט בין הבדלים רגולטוריים ותפעוליים ומקטינים את הסיכונים הכרוכים בהשקעה. לכן, עבודה עם יזם המתמחה בשוק האמריקאי היא מרכיב משמעותי בהצלחת ההשקעה ומקסום הרווחים.
רוצים להשקיע בביטחון ולהימנע מטעויות יקרות? השאירו פרטים או חייגו עכשיו, ונתאים לכם אסטרטגיית השקעה חכמה ורווחית.
כותב המאמר: יהונתן ענפי – בעלים של חברת AVERTICE
