מדוע תיאום ציפיות ברכישת נכס להשקעה בארה"ב הוא דבר הכרחי?

אחד הדברים החשובים ביותר לפני רכישת נכס להשקעה בארה"ב, הוא תיאום הציפיות מול הגורמים העוסקים בתחום. למשל, מה מגיע לי, מי אמור לעשות מה ומתי, מה תפקיד היזם, מה תפקיד הקבלן ועוד…. חשוב להבין כי אם לא תבצעו תיאום ציפיות, בטח כשתכנסו להשקעה לטווח ארוך, יתגלו "תקלות" שלא ציפיתם להן, לכן החשיבות של תיאום ציפיות היא גדולה מאוד לפני רכישת נכס, במיוחד בנכסים הנמצאים מעבר לים וכאלו שאין לכם גישה אליהם באופן יום יומי.

איך מבצעים תיאום ציפיות לרכישת נכס להשקעה בארה"ב?

נדל"ן הוא נושא מאוד מאוד רחב ועשיר במידע, קשה לנו כמשקיעים לזכור את הכל, בטח שאנחנו לא שם ולא חיים את זה, ובוא נודע על האמת, זה גם לא מעניין אותנו ברוב המקרים, אנחנו רוצים להשקיע ושלום על ישראל.

כוון שהתחום הוא עשיר מאוד, דבר ראשון יש לשאול את עצמכם את השאלות הבאות:

1. איזה בתים אני מחפש?
2. כיצד אני מוצא עסקה?
3. איך בנוי נכס?
4. מי האוכלוסיה ששוכרת את הנכס?!
5. מי מנהל את הנכס?
6. מי מנהל את ההשקעה?
7. למה אני כמשקיע משלם את הארנונה של הנכס?
8. מה מכסה הביטוח בנכס ומה ההשתתפות עצמית?
9. כיצד אני מקבל את הכסף מחברת הניהול?
10. אם דייר לא משלם, איפה ההגנה שלי?
11. האם צריך להתייחס לאזורים של רפובלקנים או של דמוקרטים?
12. אם אני רוצה למכור את הנכס, איך עושים את זה הכי נכון?
13. מה העלויות הנלוות בהשקעה?
14. לכמה זמן מומלץ להשקיע?
15. אם יש בעיה בנכס, מי משלם?
16. כמה מס משלמים בארה"ב?

אז מה חשוב?

חשוב לעשות תאום ציפיות,

רגע לפני שאתם נכנסים להשקעה, קחו דף ותרשמו מה הציפיות שלכם מההשקעה:

1. כמה כסף אתם מתכוונים להשקיע.
2. מה התשואה שאתם מצפים שהכסף יעשה בשנה.
3. לכמה שנים אתם מעוניינים להחזיק את ההשקעה.
4. מה הציפייה שלכם מהיזם שמביא את העסקה ומה האחריות שלו.
5. האם יש קבלן שמשפץ, מה אתם מצפים מהקבלן מבחינת תוצאה ואחריות.
6. מה אתם מצפים מחברת הניהול שמנהלת את הנכס.
7. האם היזם נותן שירות לאורך כל ההשקעה, בחינם בתשלום? מה כולל השירות?
8. מי אחראי אם יש בעיה בנכס?

ועוד,

הנקודות הללו הן אבני דרך בהבנת ההשקעה והדבר יכול לתת לכם שקט נפשי בניהול ההשקעה.

בזכות אותן שאלות, הדברים מתחילים יותר ויותר להתבהר, הבטחון העצמי שלכם עולה וגם האמון נבנה נכון יותר.

חשוב לזכור כי היזם רוצה את המשקיע מרוצה, אך לא פעם המשקיע מצפה לקבל דברים שהם לא מוגדרים כחלק מהשירות או דורשים תשלום נוסף.

ברגע שהכל מונח על השולחן, המשקיע בוחר מה הוא רוצה ומה הוא לא רוצה, המשקיע יודע מה הוא מקבל ומה לא, הדבר מאפשר לו להיות בתחושה של שליטה.

בנוסף, קיבלתם שירות, האם נותן השירות נותן אחריות על מה שהוא עושה?

לדוגמא: חברת ניהול בארה"ב בדרך כלל תבקש אישור מהמשקיע להשתמש בכספי השכירות לחידוש הביטוח השנתי. גם אם אנחנו כמשקיעים אישרנו להם, חשוב לבדוק שהדבר נעשה. כיוון שאם הדבר לא נעשה, וקרה לנכס משהו, חברת הניהול לא לוקחת אחריות על כך שלא שילמה בזמן את חידוש הביטוח.

זאת דוגמא למקרה שהגיוני שנצפה שהיא תקח אחריות אך בפועל היא לא. לאחר שאנחנו מבינים את זה, נדע לבקש ממנה את אישור חידוש ביטוח, ואז הנושא הזה מאחורינו.

בשורה תחתונה, תבצעו תיאום ציפיות מול הגורמים הרלוונטים להשקעה ותסגרו את העסקה רק לאחר שקיבלתם בטחון שהכל מבוצע בהתאם לציפיות שאותן הגדרתם.

שאלות ותשובות נפוצות – רכישת נכס להשקעה בארה"ב

1. מהם היתרונות המרכזיים של רכישת נכס להשקעה בארה"ב?
   רכישת נכס להשקעה בארה"ב יכולה להניב תשואות גבוהות יותר מאשר בשוק המקומי, תוך גיוון תיק ההשקעות וניצול מחירים נוחים באזורים מתפתחים.

2. האם תושב ישראל יכול לרכוש נכס להשקעה בארה"ב?
   כן. אין מניעה משפטית לכך, וישראלים רבים רוכשים נכסים בארה"ב לצרכים של השקעה והשכרה.

3. מהם הסיכונים הכרוכים ברכישת נכס להשקעה בארה"ב?
   הסיכונים כוללים תנודות שוק, חוקים משתנים, ניהול מרחוק, שערי מטבע, מסים, ודיירים לא יציבים. חשוב לבצע בדיקות מקיפות.

4. האם נדרש ניהול נכס מקומי?
   כן, מומלץ לשכור חברת ניהול נכסים מקומית שתטפל בדיירים, תחזוקה, גבייה ודיווח שוטף.

5. האם יש מגבלות מימון על רכישת נכס להשקעה בארה"ב?
   מימון אפשרי דרך בנקים אמריקאיים מסוימים או חברות מתמחות, אך התנאים לרוב מחמירים יותר מאשר לאזרחים אמריקאים.

6. מה חשוב לבדוק לפני רכישת נכס להשקעה בארה"ב?
   מיקום הנכס, מצב המבנה, פוטנציאל תשואה, רגולציה מקומית, שיעור מסים על נכסים ודוחות היסטוריים של השכרה.

7. כיצד מתבצע תהליך הרכישה בפועל?
   לאחר איתור נכס מתאים, נחתם חוזה, מבוצעות בדיקות נאותות (Due Diligence), מועברת מקדמה והעסקה נרשמת בטאבו המקומי (Title Company).

8. האם יש מיסוי כפול על רכישת נכס להשקעה בארה"ב?
   יש הסכם למניעת כפל מס בין ישראל לארה"ב. תשלומי מס יתבצעו בארה"ב, ולעיתים יש צורך בדיווח גם בישראל בהתאם להכנסות.

9. האם ניתן לקבל אזרחות או ויזה כתוצאה מהשקעה בנדל"ן בארה"ב?
   רכישת נכס להשקעה בלבד אינה מזכה באזרחות או ויזה, אך יש מסלולים כמו ויזת משקיע (EB-5) המחייבים השקעה גבוהה יותר.

10. מהם שיקולי המטבע ברכישת נכס להשקעה בארה"ב?
    מאחר שההשקעה נעשית בדולרים, יש לקחת בחשבון שינויים בשער הדולר, העלולים להשפיע על הרווחיות כאשר ממירים לשקלים.

11. האם מומלץ לרכוש נכס בארה"ב באופן פרטי או דרך חברה בע"מ?
    לעיתים מומלץ לרכוש באמצעות LLC לצורך הגנה משפטית והתנהלות מול רשויות המס בארה"ב, אך כל מקרה נבחן לגופו.

12. איך מתבצע מיסוי על הכנסות מהשכרה בארה"ב?
    הכנסה מהשכרה חייבת במס פדרלי ולעיתים גם מס מדינתי. יש לדווח על ההכנסות לרשויות בארה"ב ולעיתים גם לרשויות בישראל.

13. כמה עולה ניהול נכס בארה"ב?
    שכר טרחת חברת ניהול נע לרוב בין 8% ל-12% מהכנסות השכירות החודשיות, בתוספת עמלות בגין תחזוקה ושירותים מיוחדים.

14. האם כדאי להשקיע בנכס חדש או משופץ?
    נכס חדש עשוי לדרוש פחות תחזוקה, אך נכסים משופצים באזורים מתפתחים יכולים להניב תשואה גבוהה יותר. הכל תלוי באסטרטגיה ובמיקום.

15. האם ניתן למכור את הנכס מרחוק?
    בהחלט. תהליך מכירת נכס בארה"ב יכול להתבצע באמצעות סוכן נדל"ן מקומי, עורך דין ונציגות בשלט רחוק.

אנחנו כאן באג'נדה כדי להגדיל את האותיות הקטנות!

מוזמנים ליצור איתנו קשר אם יש לכם שאלות בנושא ושנשמח לעזור!